この記事では、持ち家にかかる税金や固定資産税についてご紹介します。みなさんの中にも、いつかはマイホームを持ちたいという夢がある人がいるのではないでしょうか。マイホームは憧れですが、持ち家には税金がかかります。実は、マイホームを持つのは決して楽なことではないのですね。持ち家ありの貯金額が気になる人もいるかと思いますが、この記事では持ち家があるとどのくらい税金がかかるのか、一戸建てとマンションで比較しながら見てみます。
持ち家にかかる税金とは
持ち家を保有すると、毎年「固定資産税」と「都市計画税」がかかります。さらに購入時には「不動産取得税」や「登録免許税」、「印紙税」も発生します。これらは土地と建物のそれぞれに課税され、評価額（固定資産税評価額）を基準に計算されます。一戸建てとマンションでは、土地と建物の評価割合や軽減措置の適用条件が異なるため、同じ購入価格でも税負担額に差が出ることがあります。これらの税金に対応するためには、長期的な資金計画を立てて、それぞれの違いを理解しておきましょう！
持ち家の税金①固定資産税
固定資産税は、毎年1月1日時点の不動産所有者に課される地方税です。税額は「固定資産税評価額×1.4%（標準税率）」で計算されますが、自治体により若干異なる場合があります。評価額は土地の路線価や建物の構造・築年数などを基に3年ごとに見直されます。土地は「住宅用地の特例」により200㎡以下部分は評価額が6分の1に軽減されるなど、優遇措置が多く存在します。建物部分は経年劣化に応じて、評価額が下がっていく仕組みになっています。
持ち家の税金②都市計画税
都市計画税は、市街化区域内に不動産を所有する場合に課される税金で、上限税率は0.3%です。固定資産税と合わせて「固都税」と呼ばれ、毎年春頃に納税通知書が届きます。都市計画税にも住宅用地の特例があり、200㎡以下の部分は評価額が3分の1に軽減されます。マンションは都市部の市街化区域に立地することが多いため、課税対象になりやすいそうです。一方、郊外の一戸建てでは市街化調整区域にあたり、非課税となるケースもありますよ。
持ち家の税金③不動産取得時にかかる税金
持ち家を購入する際には、固定資産税評価額を基準に「不動産取得税」（原則4%、住宅は3%に軽減）が一度だけ課されることになっています。また、所有権移転登記や抵当権設定登記には「登録免許税」がかかり、住宅ローンを利用する場合はさらに費用が加算。新築住宅や一定の耐震基準を満たす中古住宅には軽減税率や控除が適用されるため、要件を満たすかどうかで初期費用が大きく変わります。契約書には印紙税も必要です。
一戸建てとマンションの違い
ここからは、一戸建てとマンションの税金について違いを見てみましょう。一戸建ては土地の割合が大きく、マンションは土地の持分（敷地権）が各戸で細分化されるため、土地に対する税負担も違ってきます。結論から言うと、購入直後は一戸建てが有利となり、築20〜30年の場合はマンションの方が税負担が相対的に重くなることがあります。くわしく見てみましょう。
一戸建てにかかる税金
一戸建ては、土地と建物がそれぞれ独立して評価されます。そのため、固定資産税は「土地分+建物分」のダブルで構成されます。土地は「住宅用地の特例」により200㎡以下の部分は評価額が6分の1（都市計画税は3分の1）に軽減。比較的広い敷地でも、軽減の恩恵を受けやすいそうです。建物は木造が多く、耐用年数が短いため評価額の下落スピードが速く、築年数が経つほど建物部分の税負担は軽くなっていきます。土地の面積が広い分、都市部では土地評価額が高いようで、購入直後の税負担はマンションより重くなるケースも。
マンションにかかる税金
マンションは、建物全体の評価額を専有面積の割合で按分し、土地についても「敷地権」という形で持分が細分化されます。そのため、一戸あたりの土地評価額は一戸建てより低くなります。土地に対する税負担は軽いですが、建物は鉄筋コンクリート造で耐用年数が47年と長く、評価額の下落が緩やかなため、築年数が経っても建物部分の固定資産税が下がりにくいのだとか。また、タワーマンションは高さ60m超の物件で、高層階ほど税負担が重くなるよう按分方法が調整されています。
新築住宅の軽減措置の違い
新築住宅には「新築住宅の固定資産税減額措置」があり、一戸建ては3年間、マンション（3階建て以上の耐火・準耐火建築物）は5年間、建物部分の税額が2分の1に軽減されます。この期間の違いは、マンションを選ぶ際の税制上のメリットとしてよく挙げられますよね。ただし、軽減期間終了後は税額が本来の水準に戻るため、購入時のシミュレーションだけでなく、軽減終了後の負担増も見込んだ資金計画を立てましょう。
タワマン節税
タワーマンションは、高層階ほど市場価格が高くなります。しかし、固定資産税評価額は各戸の床面積按分で計算されるため、以前は高層階ほど税負担が割安になる「タワマン節税」が注目されました。これを是正するため2017年度税制改正で、高さ60m超のタワーマンションは高層階ほど税負担が重くなるよう按分方法が見直されました。ただし、低層階に比べれば依然として有利な面もあるようです。相続税評価との兼ね合いも含めて、慎重に検討したいところですね。
税金以外の維持コスト比較
持ち家とマンションで、税金以外のコストを比較してみましょう。税金以外にも、マンションは毎月「管理費」と「修繕積立金」が必要です。築年数とともに積立金が値上がりする傾向もあります。一方一戸建ては管理費がない代わりに、外壁塗装や屋根の修繕などを個人で計画し、さらに負担する必要があります。そのため、まとまった費用が突発的に発生することも。長期的な総コストで見ると、マンションは毎月の固定費が読みやすく、一戸建てはメンテナンス時期を自分で管理する自由度がある反面、資金計画の難易度が上がりそうですね。
まとめ
持ち家の税金について解説しました。マンションと比較してみると、やはり総合的に持ち家のほうが高くつく傾向にはありますが、マンションの種類によっては税金の幅が大きく、生活水準や暮らしやすさなどほかの条件と照らし合わせて、慎重に決める必要があるでしょう。また、私たちのよく知っている固定資産税のほかにも、さまざまな税金がかかることも分かりました。持ち家を検討している人は、ぜひ参考にしてみてくださいね。